【房產知識】成屋 vs 預售屋：房地合一稅解析全攻略！你繳稅繳對了嗎？|小峰帶看中：蔡沅峰-小峰｜斗六房仲推薦

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2024-12-09117

成屋 vs 預售屋：房地合一稅解析全攻略！你繳稅繳對了嗎？

▲房地合一稅解析全攻略！(翻攝自素材網)

買賣不動產時，無論是成屋（中古屋）還是預售屋，稅務問題是每位投資人、買賣家絕對無法忽視的重要環節。而隨著相關法規數次修訂，房地合一稅的課稅規則變得更加明確，卻也讓人眼花撩亂。

究竟成屋與預售屋在稅務上有何本質差異？應注意哪些重點才能避免不必要的稅務負擔？今天，我們將用最簡單易懂又詳盡的方式，幫助你掌握關鍵內容，讓你的投資之路暢行無阻！

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▎成屋（中古屋）篇——稅率與優惠逐一拆解

在房地合一稅的框架下，持有不動產的時間長短，直接影響了課稅的稅率。針對成屋（也就是俗稱的「中古屋」）的出售以下為核心稅率規則：

房地合一稅稅率一覽表

▲房地合一稅稅率一覽表 ( 小峰整理)

▎利用自住優惠來節省稅務成本

1.如果作為自住使用，還有機會享有更多稅惠條件：

◇條件一：房屋需自用並設籍滿 6年。

◇條件二：出售符合自住條件者，可享 400萬元內免稅額，

超過部分則適用 10%優惠稅率。

▲房地合一稅 ( 小峰整理)

▎可提出憑證來扣抵更多稅額

建議出售中古屋或成屋時，務必提出當初購買房產的相關費用來折抵稅額（例如仲介費、代書費等）。否則僅能按照「固定扣減額」的規定計算成本和費用，以下是計算核心：

固定扣減免稅金額：

成交價的 3%或30萬元，取其低值。

例如，若交易金額為 2000萬，2000萬×3%=60萬

超過限額，能扣除的部分僅 30萬元。

✅ Tips：未能取得相關支出證明（如仲介費、代書費等）時，這30萬的扣除上限等同是一種固定扣減額。

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▎預售屋篇——合約轉讓與交屋後大不同

若你是透過「換約」將預售屋出售（即在交屋前轉讓合約），稅務計算的模式便不同於一般成屋，而這點尤為複雜且容易踩雷。以下分別解析：

1.2021年修法後，預售屋處置等同房地合一！

修法後，預售屋換約行為正式納入房地合一稅適用範疇，意味著即使僅是交易合約本身，也得延用房地合一稅規則，主要稅率依以下情形計算：

不同於成屋直接基於土地建物的實際交易金額課稅；
在未交屋狀態下的合約轉讓，所得計算基於合約換約款的獲利差額。
交屋後再出售，則將視同成屋依年限計稅。

2. 合約轉讓專屬稅規計算

若售出方式為預售屋的合約轉讓，則稅額將根據「支付金額和獲利」計算：

計算邏輯：獲利（即換約賺取的金額）為主，同樣有 3%或30萬元限額的免稅成本規定。

3. 交屋後視作成屋計稅

一旦預售屋交付，則與一般成屋的稅制一致，會依持有年限套用不同稅率，類同於前述中古屋稅務結構。

▎房屋買賣必要成本費用清單大全

無論是出售中古屋還是預售屋，提交相關成本與必要費用發票有助於減輕稅額壓力。以下為可以核報的項目清單：

1. 買房時的附加成本

契稅、印花稅。
代書費、公證費、規費。
仲介服務費、交易過程所需支付的必要費用。
屋內增置或改良工程費用（需非消耗性修繕，並在國稅局核可範圍內）。

2. 賣房時相關支出

房屋交易中的仲介費。
廣告費或銷售用之宣傳支出。
交易過程如搬遷清潔費、代書手續費等。

✅ 重點提醒：能否提出憑據至國稅局核可，將直接影響扣除金額與計稅依據。

▎結語：買賣房產前，搞清稅務少踩坑

在房市交易中，不動產稅制是關鍵的「隱形成本」。無論是成屋還是預售屋，理解房地合一稅的適用範圍和計算方式，是每位投資人獲利的基本功。

成屋方面的年限稅率與自住優惠、不動產可核報成本的累積；而預售屋則須特別留意合約轉讓的專屬稅務規定。畢竟，提早搞清楚這一切能讓你的投資更輕鬆，售出後少一分「稅災」，多一分「獲利」。

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