房產知識|雲林買好房：蔡沅峰-小峰｜斗六房仲推薦

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房產知識 | 買房必看 2024-12-02 10 【房產知識】買房該選代銷還是仲介？三大面向幫你分析！【買房該選代銷還是仲介？三大面向幫你分析】 ▲買房該選代銷還是仲介？(翻攝自素材網) 買房是一個巨大的人生決策，而在進行購屋的過程中，很多人都會糾結：「到底要找代銷還是找仲介？」這兩者到底有什麼不同，又各自有哪些優缺點？別擔心！今天這篇文章會透過清晰的架構，幫你一次搞懂什麼是「代銷」與「仲介」，還會帶你分析到底該怎麼選，讓你的購屋之路更加明確！ ▎首先你應該知道何謂「代銷」？「代銷」全名為「不動產代銷」，它的角色可以簡單理解為建商與買家之間的「銷售執行者」。代銷公司主要是受建案開發商委託，負責房屋銷售的完整規劃，從策劃行銷方式到吸引消費者來買房，代銷的工作核心就是「幫建商把房子精準賣出去」。常見的代銷公司有海悅、新聯陽、甲山林、信義...等，各種搶眼的華麗廣告，其實正是代銷公司替建商精心設計的銷售策略！ ▎代銷的特色與服務流程代銷公司主要以銷售「新成屋」或「預售屋」為主，若你走進一個高檔的銷售中心，裡面有著美美的樣品屋、模型，甚至多媒體展示，這些都是代銷公司設計的賣點
房產知識 | 買房必看 2024-10-16 144 【房產知識】央行「第七波打房」究竟產生哪些影響？！對那些人放寬限制？｜懶人包一次看央行再度祭出重拳打擊炒房，上月(9月)19日央行決定升準不升息，祭出第7波選擇性信用管制，掀起史上最重房市管制。本月(10月)又再次調整管制內容，新版的貸款成數將如何調整，一次整理最新懶人包！央行第7波選擇性信用管制其管制重點如下 1.新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。新增規範有房屋者申請第 1 戶購屋貸款不得有寬限期，主要係為防堵「有房無貸」借款人容易運用財務槓桿進行炒房之漏洞。 2.自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。因新申貸 2 筆購屋貸款人數較多，且近期申貸金額與人數不斷激增，並由特定地區(六都與新竹縣市)外溢至全國，本項規範除可避免資金流供囤房，並有助於引導資金優先提供無自用住宅者購屋貸款。 3.公司法人、自然人購置住宅貸款由4成降為3成。主要是考量該等貸款多屬非自住購屋需求，本項規範將可引導資金優先提供無自用住宅者購屋貸款。 4..餘屋貸款最高成數由4成降為3成。此舉將可加速建商出售餘屋，增加住宅供給，對抑制房價上漲有所助
房產知識 | 買房必看 2023-05-16 937 【房產知識】碳費徵收方案建築業不在首波徵收對象！房仲業者持保留態度為了因應氣候變遷，政府已通過「溫室氣體減量及管理法」修正草案，將2050年淨零碳排目標入法，並建立碳定價機制，分階段徵收碳費。 ▲台灣預計2024年起將徵收碳費（圖 ∕ 取自素材網）根據環保署的規劃，碳費徵收將於2024年開始實施，首波徵收對象為年排放量達2.5萬噸以上的電力業與製造業，包括鋼鐵、石化、水泥等行業。而建築業則不在第一階段的徵收範圍內，且將設計優惠費率給予自主減碳的企業，因此碳費徵收對房市的影響有限。環保署表示，碳費徵收的目的是要促進產業轉型與減少溫室氣體排放，並非為了增加財政收入。因此，碳費的費率訂定將採用差別化的方式，給予自主減碳或採用再生能源的企業優惠費率，以鼓勵產業投入節能減碳的技術與設備。環保署強調，碳費徵收方案仍在規劃中，尚未定案，將持續與相關部會、產業界及學者專家進行溝通協調，以兼顧環境與經濟的雙重目標。不動產開發業者對於碳費徵收的影響表示關切。全國商總主席賴正鎰認為，雖然環保署已澄清建築業不在首波徵收對象，但仍有可能受到原物料成本上漲的衝擊。他建議政府可以開放企業認養森林或植樹等方式來減少碳
房產知識 | 買房必看 2023-01-31 1406 【房屋所有權】你買的坪數不是你家的坪數？！帶你快速了解「房屋所有權」懶人包許多人在購買大樓時會發現，不少建商會利用「露臺戶」來吸引小資族購買，主打坪數價格便宜又能夠增加使用空間，也可以種植花花草草等等。但詳細了解後往往會發現，露台並沒有所謂的「所有權」只有「使用權」並且被歸類在「約定專用」，明明都是付錢購買的空間，為何會有這些差別呢？約定專用與約定共用差別在哪？一次幫您整理「房屋所有權懶人包」！在購買大樓時，大部分的人都會知道，在購買的價格裡包含了室內、公設、停車位，但除了這些之外，其實還包含了許多空間。 │約定專用《公寓大廈管理條例》公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。約定專用通常指的就是，將大樓中的某一塊區域，約定給特定使用者使用，但是僅為使用權，並沒有該區域的所有權。最常見的就是像是前面提到的露台或是花台，通常在購買這類型的房屋時，絕大部分都會要求要簽署「分管協議」，明確標示區域分屬於哪個住戶使用，該區域的住戶也必須負擔修繕與維修的責任，因此通常無須再另外繳納管理費。 ※小提醒約定專用的空間畢竟沒有所有權，如有加蓋或是異動需要經過管委會同意雖然約定專用的部分沒
房產知識 | 買房必看 2023-01-10 6181 【平均地權條例】炒作房地產最高將開罰5000萬元！立院三讀通過的平均地權條例會帶來什麼影響？5大重點快速了解！ ▲平均地權條例修法重點（翻攝自中央通訊社）【2023/1/10 最新資訊】目前立法院會已三讀修正通過，平均地權條例「部分條文」。目前立法院預計今年七月一日上路實施，有最新消息會持續更新與文章置頂近幾年台灣房價飆漲，全台無一倖免，多數想買房民眾只能選擇觀望，在房價飆漲之餘，連租金也開始紛紛調漲，許多民眾眼看著房價持續上漲卻無從下手，另一邊又被租金壓的快喘不過氣，不禁讓人疑惑，難道現在連最基本人權的居住正義都無法落實了嗎？在房價持續飆漲造成民怨四起的情況下，行政院內政部於去年4月(111.04)通過了「平均地權條例」修正草案，更在今年(112)1月10日三讀通過「部分條例」！並預計在今年7月1日上路實施。此舉將對房市產生巨大影響，帶您一塊了解修法通過後會產生哪些影響。｜修法動機內政部表示，為引導不動產市場正常發展，防止私法人投資炒作，防杜虛報價格，阻斷契約轉售牟利等行為，這次修法除限制預售屋、新建成屋簽約後原則不得換約轉售及私法人購屋許可制外，並明確定義不動產炒作行為與罰則，同時建立違規檢舉獎金制度，提升稽查效能等，強力遏止不動產
房產知識 | 買房必看 2022-09-17 1585 【預售屋繳款】小資族必看！預售屋如何繳款？又要注意哪些事情？四大部分一次說給你聽！不少民眾在購買房產時，會選擇向建商購買預售屋，一方面可以減輕資金壓力，另一方面，也能依據需求客變格局。如果有在關注房市，會發現自從2019年疫情爆發後，購買預售屋的人潮逐漸增多，但...你真的懂預售屋的繳款方式與流程嗎？首先我們必須先理解為何預售屋會成為首購族與小資族的首選，假設今天首購族或是小資族要購買房屋產品，如果是成屋的話，就必須要一次性的付清自備款，金額常常動輒一、兩百萬，還得額外加上像是仲介費、代書費、契稅...等等，對於這些族群來說壓力龐大，這時就會有許多人轉向購買，正在興建或是準備興建的產品，也就是能夠將自備款分期繳納的預售屋。購買預售屋與成屋的付款方式截然不同，主要會分成以下四個部分。第一個部分-頭期款預售屋主要付款方式為分期繳納自備款，以貸款7成為例，你的3成自備款主要會分成頭期款與工程款，也就是說一樣1000萬的房子，你不需要一次性的支付300萬的自備款，只需要先支付頭期款即可購買。頭期款大致分為訂金、簽約金、開工款，總金額大約會落在房屋總價的10%~15%左右，剩下的金額則依照下面幾種方式分期繳納。
房產知識 | 買房必看 2022-09-10 742 《斗六房仲分享》美國又升息了！｜房價高點該買房嗎｜首購族該不該進場買房？看完整篇文章你就會知道為什麼有人會說，房價漲跌跟你一點關係都沒有！房價高漲的時期，大部分的首購族小家庭因資金因素，都是從小坪數買起。一間房子買入後過了 5 年小孩出生後，必定得換成大三房的格局 . 假設 2023 年的你今天購買了一間 1000 萬的產品 5 年後跌到剩下 800 萬，帳面上虧損了兩百萬。(賠損了 20 %) . 但是 2028 年的你，很有可能也準備要換大房了。在房價跌的時期，換房其實更有利！ . 為甚麼會這樣說呢？舉例五年前的大三房市價要 1500 萬，但因為大家都跌了 20 %， 2028 年的你，可以依 1200 萬去買到這個產品。 . 我們把小房賣掉雖然虧損兩百萬，但是我們換大房，別人虧三百萬。實對於換屋族來說，其實是用更便宜的價格買到三房的格局，所以「房價下跌」對於換屋族更有利！ . 在台灣房市很有可能反轉的當下，還能不能買房？你只需要先明白自己買房子動機是甚麼一、是自住嗎？你目前非常急迫買房嗎？二、
房產知識 | 買房必看 2022-09-10 578 《斗六房仲分享》台灣房價要跌了嗎？分析近期房產的狀況！我在今年的三月份買了第二間房子，但我卻在七月份將我剛購入的房子拿出來賣，是因為房價要跌了嗎? 嗨我是小峰，今天我來分享近期房產的現況，首先我買的價位是屬於斗六市的天花板，因為是以自住的需求買房，所以我才會在房價高點也選擇購入，如果不懂我為甚麼會這樣說，可以參考我先前對於房價漲跌跟自住沒有關係的影片。．我是在三月購入房子時，隨即遇到的是「烏克蘭與俄羅斯的戰爭」，我很清楚戰爭造成的物價通膨，會讓美國停止QE(量化寬鬆)，為了抑制通膨，因量化寬鬆而產生的大量資金會飛快的往美國回收，我也很清楚這在未來會導致全球的房市急速降溫。．由於烏俄戰爭的關係，全球的股市在五月份有下殺的現象，而我在六月份認賠了手上的持股，雖然我認為較高的機率會回檔，但也因為考慮到新購入的這間房屋日後的繳款，到時手上一定要保留現金所以認賠出！「那麼為何我要將房子拿出來賣？」第一點、在烏俄戰爭後我很清楚量化寬鬆即將結束，初期市場一定會嚴重的量縮，目前情勢也驗證了我的分析，整個市場產生了嚴重的量縮。由於房屋仲介是個沒有底薪的工作，交易量大減勢必會對我們的收入造成
房產知識 | 買房必看 2022-09-10 853 《斗六房仲分享》2023年台灣會出現爛尾樓危機嗎？購屋畢竟是民眾人生中最大的一筆消費，這則影片很重要，點進來的朋友希望你們都能看到最後！ . 中國數一數二大地產公司「恆大地產」，連環爆出爛尾樓以及停貸危機，積欠債務違約越演越烈。許多購屋民眾面臨已購入的預售屋無法交屋，且頭期款已付款拿不回來，銀行卻持續催繳交房貸。因為中國對於預售屋款項專戶的監理有嚴重疏失，許多房子還沒交屋，買主卻已經要繳房貸給銀行，爛尾樓效應如骨牌般發酵！．至於台灣，由於銀行金管嚴苛，頭期款和工程款付款後都入履約帳戶，但目前預售屋制度是不好的，例如許多建商是選擇同業擔保，但很多都是自己的公司去擔保，簡單的說建商倒閉了你也找不到人處理，手心手外都是自己人。對此在這時機點買預售屋的你需要注意慎選大型建商，是否真的有用履約保證，建商有沒有專款專用？尤其現在推案太多的建商要小心，由於現在通膨嚴重供料雙漲，推案太多的建商很容易遇到資金鏈斷頭的情形。【總結】現在市場小峰可以發現有許多建設公司已經面臨經濟相關的壓力，所以各位要務必小心，在進入經濟衰退狀況下，即使建商不會全面倒閉，也多少會有一些體質不良的
房產知識 | 買房必看 2022-09-10 512 《斗六房仲分享》小資族必學這個功能，教你一招讓惡劣建商現身！關於預售屋系列影片，我會出兩隻，第一隻影片教大家如何避雷，第二隻會用客觀的方式分析近期房產亂象下可能產生的危機。一定要把兩支影片看完，因為這對剛要買房的首購族，真的很重要。有些民眾買房會選擇預售屋，除了價格比成屋低外，還有格局能夠隨客戶需求變更的優點，但不少購屋族卻也擔心，若遇到不好的建商，恐怕成品與模型會相去甚遠，甚至出現漏水、歪斜、裂縫等問題。對此，小峰建議，買預售屋時可以利用司法院的判決書查詢功能。可以到司法院的網站中，利用判決書查詢的功能，用建案營造廠、建商名稱以及建商老闆或股東名子，搜尋過去是否有糾紛，以及到網路上查詢建商風評！建議購買前做足功課，確定沒問題後再下手。至於現在市場低迷，有很多客戶會詢問我，在台灣房市很有可能反轉的當下，還能不能買房？我認為，你只需要先明白自己買房子動機是甚麼！一、是自住嗎？你目前非常急迫買房嗎？二、房貸是否對你來說輕鬆負擔不會超過月收入四成以內如果是自住的朋友，任何時機點買房子都是可以的。 . 我會在下方說明欄放上我的官方LINE帳號免費提供60分鐘1對1諮
房產知識 | 買房必看 2022-08-09 994 《公設比》大樓公設比要怎麼看？一次整理公設懶人包斗六房仲推薦｜蔡沅峰一次整理公設懶人包許多首購族在購買房屋時，一定都會遇到房屋銷售滔滔不絕，如數家珍的介紹房屋的公共設施，像是圖書館、健身房、一樓大廳…等等。接著不外乎就會開始提到公設比，許多人聽到這就會開始產生疑問，為何花錢購買的房屋會有超過3成的比例甚至更高？都不是室內可以使用的空間，又該如何看公設比，今天將透過本篇文章帶你一次了解關於公設的大小事。｜何謂公設比，公設比是什麼意思？公設比的意思為「房屋的所有權狀面積中，不是室內實際可使用的面積」，公設比越高代表公用設施佔的坪數越高，實際使用坪數就會越低，那公設比又是如何進行計算的呢？公設比計算方式為建物權狀中共同使用部分的持分坪數 / 建物總坪數 * 100% = 公設比這邊我整理了房屋類型 vs 公設比做為參考對照｜公設比越低越好嗎？公設內的大公、小公怎麼看，首先務必先有一個觀念，公設比與室內使用空間不一定呈反比，意即公設比低不代表室內空間大，況且有適當的公設對住戶來說，也能為生活品質帶來提升
房產知識 | 買房必看 2022-08-08 695 《斗六房仲分享》鄰損事件4步驟自保斗六房仲推薦－蔡沅峰常常看到新聞許多建案會損害到鄰屋。那麼如果有這種情況通常如何處理？損鄰程度可大可小若發生損鄰事件應儘速向地方主管機關申訴雙方一般來說會進行協調，通常會找第三公正單位來鑑定，作為協調賠償的依據而地方主管機關一旦評估現場有公安疑慮，可能將令工地即刻停工。若無立即危險，但判定是因施工造成的列害，也將損害情形進行列管。曾經有過案例營造方與受害住戶沒有達成和解，如果有相關單位介入，施工單位也無法取得使用執照。另外，和解的關鍵在於事發後的安全鑑定報告，如報告後確實為施工方造成，施工單位需完成修補或賠償後，主管機關才會解決列管限制。總結四步驟 1.掌握房屋現況 2.請求地方協助 3.進行安全鑑定 4.雙方和解討論我知道在房產亂象嚴重的當下，第一次準備要買房的你是多麼慌恐與不安希望透過創作與分享更多房地產消息，讓您在「成家」這條路，有我與您同行

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